Close

Gæsteindlæg: Tjen penge på boligrenovation og salg i udlandet

Gæsteindlæg af Hannah Kousholt, virksomhedsejer – Kousholt & Koopmann International og medlem af Moneypenny

I dette indlæg har Hannah samlet 15 punkter, som man kan have sig for øje, når du begiver dig ud på din investeringsrejse i udlandet.

 

Jeg rådgiver skandinavere som ejer eller ønsker at investere i fast ejendom i udlandet – særligt i Sydfrankrig, hvor jeg er bosat. Min drivkraft er kort sagt ønsket om, at denne slags investeringer skal være tilgængelige også for os almindelige mennesker.

 

Tjen penge på boligrenovation og -salg i udlandet

I Skandinavien er det forbundet med en del juridisk linedans at købe en bolig med direkte henblik på at sætte den i stand og sælge, og du skal bl.a. betale skat af din profit ved salget. Mange steder i udlandet kan der heldigvis -og helt legitimt- være en langt større gulerod i vente. Det kan være en rigtig god forretning og er en af de ældste og mest anvendte metoder til at tjene penge på ejendomsmarkedet. Det er dog helt altafgørende, at du sætter dig grundigt ind i reglerne og erhverver dig en rimelig viden om finanser knyttet til byggeri og ejendomshandel. Det kan lyde både tørt og indviklet, men lad dig endelig ikke slå ud allerede nu! Du kan sagtens tilegne dig viden og gradvist lære at mestre den, fx ved at læse om emnerne eller snakke med eksperter på området i din fritid –dette er også en rigtigt god måde til at netværke og åbne døre for partnerskab, så du kan komme godt fra start.

For at få succes med boligrenovation og – salg er der mange opgaver, der skal mestres: udvælge de rette boligprojekter, samarbejde med håndværkere, finde de rigtige købere, osv. Der kan være en betydelig økonomisk gevinst ved denne type bolighandel, men på samme måde også en betydelig risiko. Hvis du er ny i gamet, er det derfor en god idé at gå forsigtigt til værks og hele tiden have professionel rådgivning ved hånden. Du vil som regel kunne finde boliger til priser, der ligger under markedsværdien, men tricket er at finde en bolig, der samtidigt ikke bliver en pengesluger for dig, når du sætter i gang med at renovere. Det er derfor nødvendigt at have et godt kendskab til boligpriserne på det aktuelle ejendomsmarked samt forståelse for den brede pallet af byggeri samt bolig- og interiørdesign, men det er der heldigvis råd for!

 


Min guide til boliginvestering og renovation i udlandet med henblik på at sælge:

 

1. Vær sikker på, du ved, hvad du begiver dig ud i: Allerførste trin er at være realistisk og affinde sig med, at det ikke bliver en dans på roser, og at du vil møde udfordringer, der vil kræve tid, tålmodighed og penge. Ved at undersøge markedet, studere faget, blive bekendt med termer og tale med eksperter, vil du dog allerede være godt på vej. Bliv bekendt med lokale ejendomspriser, byggepriser, regelsæt og lovgivning på området. Hvis du netop er flyttet til landet eller området, du planlægger at investere i, anbefales det at vente, til du er bedre bekendt med de lokale regler og tendenser. Det anbefales desuden, at du kun har ét boligprojekt af gangen, så udfordringerne bliver lettere at håndtere og den forbundne risiko lavere.

​​2. Gå efter nabolag med høje salgspriser og boliger prissat under markedsværdien: Mange af disse boliger kunne være en god investering for dig –nogle vil trænge til lidt af en kærlig hånd, mens andre blot har brug for et ekstra touch. Husk dog at en billig bolig, ikke nødvendigvis er en god handel! Hvis prisen på en bolig er lav, er der en grund til det. Vær særligt opmærksom på om det er faktorer, der kunne have indflydelse på dit eget videresalg af boligen, fx et mindre attraktivt nabolag, for omfattende og dyre renoveringsprojekter, eller noget helt tredje. Vær realistisk og hyr en professionel byggesagkyndig for et prisoverslag.

3. Husk på målet: Når du skal vælge et nabolag, område eller land, skal du kigge efter det rigtige boligmarked og hele tiden huske på, at det ikke handler om, hvor du personligt, ville foretrække at bo. At vælge det rette sted for din boliginvestering og renovationsprojekt vil meget muligt gå i strid med dine personlige ønsker, men husk på at det er en investering og et job.

4. Lær at mestre faget: : At leve af investering, renovation og salg af boliger kræver, at du tilegner dig visse egenskaber og erhverver dig grundig viden indenfor faget. Du kommer til at jonglere med opgaver indenfor administration, regnskab, budgetplanlægning, boligindretning, networking og forhandlinger. I mange tilfælde er der mulighed for at tilegne sig disse egenskaber gennem dit personlige netværk eller ved at udbygge dit professionelle netværk. Hvis du fx har en god ven eller bekendt med en god smag for interiørdesign og boligindretning, er det en gylden mulighed for at få gode råd og tage ved lære her.

5. Få en grundig gennemgang af boligen, før du køber:På den måde undgår du eventuelle ubehagelige overraskelser senere, der som nævnt i punkt 2 kunne have en negativ indflydelse på din investering. Så snart din byggesagkyndige er færdig med sin gennemgang af boligen, er det en god idé at få en anden rådgiver til at lave samme tjek. For det første for at være sikker på, at tingene er blevet gjort ordentligt og grundigt, og for det andet for at bruge rapporten fra gennemgangen, når du skal forhandle pris om de forestående renoveringsprojekter. Det er også rigtigt vigtigt, at du finder ikke kun et godt tilbud, men også et godt team at samarbejde med. Du har brug for folk, du kan stole på, så lad være med at hoppe på det første og bedste tilbud på din vej. Unødvendige forsinkelser og uforudsete udgifter kan ende med at knække dig og din investering.

6. Hold det simpelt: Pas på med at kaste dig over komplekse projekter som fx at udstyre køkkenet i en et-værelses lejlighed med en minibar. Hold konceptet simpelt og udgifterne lave, hvis du ikke har meget erfaring på området. Start med en mindre bolig med relativt lave udgifter (350.000 DKKR eller lavere). Det kan være yderst risikabelt at starte ud med en stor bolig med tilsvarende store renoveringsprojekter, især hvis du ikke har det fulde overblik. Når først du har lært, hvordan markedet fungerer, kan du så småt bevæge dig ud i sjovere og større projekter.

7. Gør det godt, men ikke for godt: Der er ingen grund til at forbedre en bolig mere end højst nødvendigt. Hele pointen er at holde renoveringsudgifterne til et minimum, så du kan få mest muligt ud af din investering. Lav en undersøgelse af andre ny-renoverede boliger, der netop er blevet solgt i området og få en idé om niveauet. Det er fx ikke i alle nabolag, der forventes køkkener med granitplader, store badeværelser og avanceret belysning. Husk igen at det ikke er dig selv, der skal bo her, så efterlad din personlige smag og boligdrømme derhjemme.

8. Læg et budget: og hold dig til det! Dette indebærer udover de i punkt 7 nævnte faktorer også, at du sætter dig ind i alle lovpligtige boligudgifter i det specifikke område, så du er sikker på at kunne leve op til lov- og sikkerhedskrav, når du renoverer. Estimér desuden hvor meget tid de nødvendige reparationer og renoveringssprojekter vil tage og beregn din timeudgift. Hvis du ikke kender priserne på de forskellige serviceydelser og jobs, du skal have dækket, tag kontakt til professionelle og få et prisoverslag. Endeligt bør du altid have luft i budgettet til uforudsete udgifter –typisk omkring 10% ekstra af det samlede forventede beløb.

9. Kom med et bud på din bolig: Kig på lignende boliger i lignende områder og se på salgspriserne her. Hold dem op mod udgifterne på dit boligprojekt og find på denne måde et estimat for din egen salgspris. Hvis du vil være sikker på at dit projekt bliver en succes, bør du have en forventet fortjeneste på 25% eller mere. 20% eller under er en farlig investering, mens 30% og op ses som en god investering.

10. Lav en kalender: og gør det så snart du har fået grønt lys til at gå i gang med dit projekt. Ring til dine professionelle rådgivere, så du er sikker på at din tidsplan er realistisk i forhold til det praktiske arbejde. Hvis du ikke selv kan være til stede til at overse projektet dagligt, er det nødvendigt at hyre en supervisor til at gøre det for dig, så din tidsplan kan overholdes.

11. Find en ejendomsmægler, der kender det lokale marked: Hvis du skal gøre profit af dit boligprojekt, er det rigtigt vigtigt at søge rådgivning hos en professionel, der kender det lokale ejendomsmarked. Tøv ikke med at stille alle tænkelige spørgsmål til din ejendomsmægler, når du skal sælge din bolig. En undervurdering af udgifterne til fx mæglersalær, er en fejl du nødigt vil lave.

12. Forbudt kærlighed: Det er så svært, så jeg nævner det lige igen: forelsk dig nu ikke i din bolig! Husk at det er et arbejde, en investering, og ikke dit personlige rede-byggeri. Det er vigtigt at have fokus på markedets tendenser og ikke agere på baggrund af personlig smag og stil. Sørg for altid at se på dit projekt med objektive og rationelle briller.

13. Udbyg dit netværk og dit team: Opsøg folk i branchen –ejendomsmæglere, investorer, byggesagkyndige, osv. Des større netværk, des bedre chance for at komme i kontakt med folk, der kan hjælpe dig med at finde det helt rette projekt for din boliginvestering. Når du rækker ud med henblik på et nærmere samarbejde, bør du se det som team-work –at have professionelle med på dit projekt er trods alt noget, der kan gavne dig selv og din succes.Og så er det i øvrigt også rigtigt motiverende at møde og dele idéer med andre!

14. Fokusér på maling, hårde hvidevarer og belysning: Disse renoveringsprojekter giver i gennemsnit mest afkast og kræver minimale udgifter i form af både tid og penge. Noget så simpelt som at skifte lamperne og vaskemaskinen ud kan gøre din investering til en succes.

15. Vælg en bolig, der kan lejes ud: Når du er færdig med at renovere din bolig, skal den sælges. Før den rette køber byder ind, er der ingen grund til at lade din bolig stå ubeboet hen. Hvis den er placeret i et attraktivt område, er det lige til højrebenet at leje den ud i mellemtiden.

​Det er både sjovt, spændende og lærerigt at investere – Go for it !

Du kan læse flere indlæg om investering i udlandet på Hannah Kousholts blog her.

 

Ansvarsfraskrivelse (disclaimer): Vi er ikke økonomiske rådgivere, og vi fralægger os ethvert ansvar for de økonomiske valg, du måtte træffe på baggrund af det, du læser på denne blog. Indholdet på bloggen er af oplysende karakter og har et uddannelsesmæssigt sigte. Det er ikke at betragte som hverken investeringsrådgivning eller anbefalinger, ej heller forholder vi os til læserens private, økonomiske situation. Enhver brug af oplysninger er på egen risiko. Al handel med værdipapirer indeholder risici. Man bør ikke handle for penge, man ikke har råd til at tabe. Vi opfordrer til, at der søges rådgivning, hvis læseren ikke forstår de på området gældende risici. Det historiske afkast på feltet investering er ingen garanti for fremtidig gevinst. Vi er ikke er ansvarlige for nogen valg, du måtte træffe, på baggrund af hvad du læser på www.mymoneyinvest.dk eller hører til events arrangeret af My Money Invest ApS.


Bliv bedre til at vælge de rigtige børsnoteringer at investere i på vores store event inde ved Spotlight Stock Market, den nye minibørs (konkurrent til Nasdaq First North) i Danmark. Eventet er gratis inkl forplejning og du kan tilmelde dig her.

 

 

 

 

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

%d bloggers like this: